הוועדה המקומית נ' אפרידר חב` לשיכון ופיתוח אשקלון בע"מ

פסק דין

לפניי שני ערעורי הטל השבחה על קביעתו של השמאי המכריע, מר אריה קמיל, בשומה אותה ערך בעניינם של מגרשים 1-24, 25-26, 200 ו-300 לפי תב"ע 158/101/02/4 בגושים 1240,1933,2872, חלקות שונות ברחוב בן צבי ושדרות ירושלים באשקלון (מקרקעין בכללותם יכונו להלן:- "הנכס" או "המקרקעין").

הערעור נשוא ע"א 14/09 הינו ערעור אפרידר החברה לשיכון ולפיתוח ישראל בע"מ (להלן:- "אפרידר"), בעלת הקרקע, והערעור נשוא בש"א 1737/09 הינו ערעורה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון (להן:- "הועדה").

רקע וטענות הצדדים:

1.ערב פרסומה של התוכנית המשביחה, היא התוכנית נשוא הערעורים חלו על שטח הנכס שבמחלוקת התוכניות הבאות:

תכנית 147/03/4 מיום 9.1.1964 (פורסמה למתן תוקף בילקוט פרסומים מספר 1062, להלן:- "התוכנית משנת 1964"). על פי תכנית זו, עיקר השטח נשוא המחלוקת יועד לשטח ציבורי פתוח, שתכליותיו המותרות, בין השאר (כפי שהדבר עולה מחוות דעתו של מר קמיל): גנים, כיכרות, מזרקות, בריכות נוי, מתקני גן, קיוסק, בתי שימוש ציבוריים ומגרשי משחקים.

תוכנית 101/02/4 מיום 4.7.1974 (פורסמה למתן תוקף בילקוט פרסומים מספר 2023, להלן:- "התוכנית משנת 1974"). תוכנית זו הינה תוכנית מתאר מקומית 1971 ובה צויין, כי כל התוכניות שאושרו כחוק לפני אישורה של תוכנית זו, תישארנה בתוקף, אלא שבכל מקרה של סתירה בין תוכנית זו לבין תוכניות אחרות, תהיינה הוראותיה של תוכנית זו עדיפות.

על פי התוכנית האמורה, חלק הנכס יועד לאיזור חקלאי, חלק הנכס יועד לאיזור מגורים ב', שעל פיו ניתן לבנות בתי מגורים ובתי דירות חד קומתיים, 2 קומות קוטג' , כאשר הצפיפות המותרת הינה 3 יחידות לדונם ברוטו, שטח מגרש מינימאלי 500 מ"ר וזכויות הבניה עומדות על 28% לקומה. חלק נוסף של הנכס יועד לאיזור מגורים ד', אשר תכליתו בניה רוויה. הוראות הבינוי שניתנו ביחס לחלק זה של המקרקעין קובעות, כי אלו תהיינה בהתאם לתכנית מפורטת ובהעדרה ניתנו הוראות באשר לצפיפות, מספר הקומות המותרות, אחוזי בניה ושטח מגרש.

2.ביום 3.7.07 אושרה למתן תוקף תכנית בניין עיר מספר 158/101/02/4, (בילקוט פרסומים מספר 5964, להלן:- "התוכנית משנת 2007" או "התוכנית המשביחה"), שהינה תוכנית שעל פיה, שונה יעוד הקרקע לבנייה צמודת קרקע על ידי איחוד וחלוקה מחדש של המקרקעין בנוסף למגרש מסחרי ולבנייני ציבור.

3.על פי טענת הוועדה, התוכנית המשביחה הוכנה לאחר שאפרידר ביקשה להגיש תוכניות בניה על פי התוכניות שהיו קיימות באותה עת. לטענת הועדה, לא ניתן היה להוציא תוכניות בניה על פי התוכניות הקיימות, שכן לא הוכנה תוכנית מפורטת אשר סותרת את התוכנית משנת 1964' ולכן הציעה אפרידר להכין תוכנית, היא התוכנית המשביחה. על פי טענת אפרידר, הוכנה התוכנית המשביחה מסיבות שונות, בין היתר, קיצור הליכים ושינוי חלק מהיעוד של המקרקעין ליעוד מסחרי.

4.ערעורה של אפרידר נוגע בשתי נקודות.

הנקודה הראשונה, נוגעת לאופן הערכת שווי הזכויות על פי קביעת השמאי המכריע. השמאי המכריע ציין בחוות דעתו, כי על פי התוכנית הקודמת (התוכנית משנת 1974) יש להכין תוכנית מפורטת על מנת שניתן יהיה להוציא תוכניות בניה. לכן, הפחית השמאי בחוות דעתו משווי המקרקעין בחוות דעתו, עקב הדחיה הנדרשת לשם הכנת תוכנית מפורטת.

לטענת אפרידר, ניתן היה להוציא תוכניות בניה על פי התוכנית שהיתה קיימת בשנת 1974, שכן בתוכנית נקבעו הוראות מפורטות באשר לאפשרויות הבניה, ככל שלא תוצא תוכנית מפורטת.

הנקודה השניה נוגעת לצורך להקים קיר תומך בין השכונה החדשה שתוקם על פי התוכנית המשביחה ובין השכונה הוותיקה הקיימת. מדובר לטענת אפרידר בהוצאות פיתוח עודפות שיש להפחיתן משווי המקרקעין, כאשר שיעורן של הוצאות אלו עומד על הסך של כשלושה מליון ₪.

משני הנימוקים האמורים, טוענת אפרידר, כי אין למעשה כל השבחה בנכס.

5.ערעורה של הועדה נוגע בעניינים שונים.

על פי טענת הועדה, לגבי חלק מהמקרקעין היתה הסכמה באשר לשווים של המקרקעין שיעודם היה ציבורי. לטענת הוועדה, לא היתה מחלוקת על כך שיעודם של אותם מקרקעין היה שטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פ), כאשר שטחים אלו, בשטח של כ-10 דונם, שונו לייעוד מסחר ובניה ולא נקבעה לגביהם כל השבחה.

עוד ציינה הוועדה, כי השמאי התעלם מההבדל שבין המגרשים השונים, כאשר חלק מהמגרשים היו בגודל של 250 מ"ר וחלקם בגודל של 400 מ"ר.

הוועדה מציינת בנוגע לשווי המוסכם של המקרקעין במצב הקודם, כי השמאי התעלם מאותה הסכמה וגם באשר לשווי המקרקעין, הוא שם אותם בסכום של 500,000 ₪ לעומת 537,000 שצויינו בהסכם מכירת הנכס על ידי אפרידר.

הוועדה טוענת, כי בנוגע למקרקעין שיעודם שונה ליעוד מסחרי, לא נקבעה על ידי השמאי כל השבחה.